Investir em Hotelaria no Brasil
Ao emergir fortificado da crise financeira global, o Brasil apresenta, em contraste ao atual cenário econômico internacional, excelentes oportunidades de investimento, de maneira especial na área hoteleira.
Ao emergir fortificado da crise financeira global, o Brasil apresenta, em contraste ao atual cenário econômico internacional, excelentes oportunidades de investimento, de maneira especial na área hoteleira.
O Brasil é uma grande economia, com perspectivas em médio e longo prazos bastante animadoras e, de fato, talvez o momento seja único na história do país. Também é verdade, entretanto, que o Brasil tem características muito peculiares e fazer negócios no país não é fácil. Neste contexto, objetivamos com o artigo esclarecer de maneira ampla as especificidades do nosso mercado hoteleiro e a sua situação atual, para depois se falar de oportunidades de investimento.
O Diretor de Desenvolvimento de uma grande cadeia hoteleira internacional me dizia certa vez que não tinha dificuldades de fazer negócios em nenhum país da América Latina, mas que no Brasil era difícil.
O Brasil é geograficamente distante de todas as outras grandes economias do mundo, seu idioma é o Português, sendo que mesmo entre os homens de negócios poucos falam inglês com fluência. Além disso, durante mais de 15 anos, entre meados da década de 70 e o início dos anos 90, o país teve que fechar a sua economia, adotando uma política de auto-suficiência interna.
Esses fatores de isolamento, aliados ao fato de que o Brasil é uma economia relativamente grande, proporcionam as condições típicas para o desenvolvimento de uma cultura de negócios própria. Isso faz com que a concretização de investimentos no país requeira sempre muito estudo e paciência.
Charles MacKay, no seu livro “Ilusões Coletivas Extraordinárias e a Loucura das Multidões” muito acertadamente disse: “...Homens pensam em manada, enlouquecem em manada, e só recobram o bom senso devagar e um por um”. Ganhar dinheiro com hotelaria no Brasil é muito fácil, mesmo porque o desempenho dos hotéis é bastante previsível, mas é fundamental conhecer o mercado, ter paciência e, principalmente, questionar a “manada”.
A Economia Brasileira, a Copa de 2014 e a Olimpíada de 2016
É verdade que a economia brasileira tem melhorado muito nos últimos anos e que suas perspectivas são muito animadoras. Relativamente, entretanto, continua sendo muito menor do que a das grandes potências. O nosso PIB é pouco mais de 10% do PIB dos Estados Unidos e o negócio de hotéis no Brasil, dadas as características específicas do país, não ultrapassa 5% do que é nos Estados Unidos.
Também não há dúvida de que a Copa do Mundo de 2014, que se realizará em 12 cidades brasileiras, e a Olimpíada de 2016 no Rio de Janeiro, são muito positivas para o Brasil. Para o negócio hoteleiro, entretanto, o que é realmente importante é o legado que será deixado por esses eventos: o “day after”, o quanto seremos capazes de aproveitá-los para aumentar a demanda hoteleira do país de forma permanente. Investir em um hotel só porque vão faltar quartos para as pessoas dormirem durante a Copa ou durante a Olimpíada é insensato. O que fazer com o hotel depois?
Construir novos hotéis ou investir na oferta já existente?
Muitas cidades brasileiras ainda sofrem a ressaca da super-oferta de flats, que fez com que o Brasil ainda hoje tenha diárias hoteleiras entre as mais baixas do mundo. Essas diárias ainda inviabilizam economicamente novos projetos na grande maioria das cidades. O gráfico seguinte apresenta o processo de recuperação de mercado da cidade de São Paulo, indicando quando, em média, devem aparecer as diversas oportunidades de investimento.
No gráfico, percebemos que há alguns anos (desde 2006) a grande oportunidade de investimento é a compra de ativos hoteleiros existentes. E mais recentemente (a partir de 2009) investir em reformas e renovação de hotéis também passou a fazer sentido. Já a construção de hotéis novos só deve ser viável dentro de alguns anos, quando a diária média da cidade tiver atingido um patamar semelhante ao que era no período anterior ao da super-oferta de flats.
Esse mesmo processo de recuperação ocorre em todos os outros destinos atingidos pelo fenômeno dos flats, que são a maioria das grandes cidades brasileiras. O que varia é o estágio de evolução no qual cada destino se encontra. Isso não significa que qualquer projeto novo no país nos próximos anos será inviável, mas sim que sua implementação requer mais cuidados e estudos precisos.
Brasil e seu Mercado de Turismo de Lazer
Entender a dinâmica do mercado de turismo de lazer brasileiro é fundamental antes de se tomar qualquer decisão de investimento.
O Brasil é distante dos principais mercados emissores do mundo, não dá para contar muito com os turistas internacionais. Nos últimos 10 anos, o fluxo de demanda externa tem se mantido estagnado em torno dos 5 milhões de visitantes/ano. E com a taxa de câmbio no patamar atual (1 US$ = 1,70R$) não é de se esperar que esse fluxo aumente muito, dado o encarecimento do produto turístico brasileiro.
De fato, os produtos hoteleiros em geral, e os de lazer em particular, são essencialmente focados no público brasileiro. Na verdade, com atual situação da taxa de câmbio, somos exportadores de mercado (do ponto de vista de fluxo de divisas, somos importadores de produtos turísticos estrangeiros). Estima-se que aproximadamente 2,5 milhões de residentes em território brasileiro viajam todo ano aos Estados Unidos e à Europa.
A figura seguinte apresenta uma comparação do nível de atratividade de cada produto turístico com o seu preço médio diário por pessoa:
Existe uma forte correlação entre nível de atratividade e preço, mas há um desequilíbrio introduzido pela atual taxa de câmbio, que beneficia fortemente os produtos dolarizados. Dessa maneira, viagens ao exterior e, principalmente, cruzeiros marítimos acabam ficando mais competitivos e ganham mercado, enquanto que os resorts do nordeste e outros produtos hoteleiros domésticos são prejudicados e perdem hóspedes.
No caso dos cruzeiros marítimos, esse benefício fez com que o número de pernoites tenha evoluído de 139 mil na temporada 2003/2004 para mais de 500 mil nesta última temporada (2008/2009), um crescimento médio anual superior a 20% ao longo dos últimos 5 anos. Esse número de pernoites equivaleria a 2.000 apartamentos de hotel ocupados a 70% durante um ano.
O mercado de turismo de lazer brasileiro tem crescido, impulsionado pela melhora da economia e pelo crescimento da classe média. No entanto, esse aumento tem beneficiado principalmente produtos turísticos do exterior, em virtude da melhor relação atratividade X preço apresentada pelos produtos dolarizados.
De qualquer maneira, em virtude desse crescimento do mercado de turismo de lazer brasileiro, parece existir uma boa oportunidade para um produto turístico doméstico de alta atratividade e baixo preço, que se beneficiaria da demanda hoje quase exclusiva do mercado de cruzeiros e resorts. A estruturação de um produto com essas características, entretanto, não é trivial.
Alternativas de Investimentos Hoteleiros no Brasil
As considerações anteriores nos permitem ter uma visão geral do mercado hoteleiro brasileiro e de suas peculiaridades, seja no segmento de hotéis urbanos, seja no segmento de lazer. As oportunidades de investimento são consequência direta dessas condições de mercado. Concretamente, algumas das opções que hoje se apresentam no país são:
Aquisição de ativos hoteleiros existentes e já operando nas cidades afetadas pela super-oferta de flats. Esses ativos podem ser hotéis, condo-hotéis ou mesmo empresas hoteleiras. Eles tendem a se valorizar com a recuperação dos mercados;
Investir em reforma e reposicionamento mercadológico de hotéis e condo-hotéis, principalmente tendo em vista os recursos que estão sendo negociados pelo Ministério do Turismo junto ao BNDES para esse propósito;
Evidentemente, a composição das duas alternativas anteriores faz sentido, ou seja, comprar ativos hoteleiros existentes para reformá-los e reposicioná-los no mercado;
Em alguns mercados específicos e para alguns nichos de mercado, principalmente no segmento econômico, vale a pena considerar a construção de hotéis novos. De maneira geral, entretanto, de cada 10 projetos analisados pela HVS nos últimos meses 7 ainda são inviáveis economicamente;
O desenvolvimento de produtos de lazer para a classe média, de alta atratividade e baixo custo, atuando no mesmo mercado que os cruzeiros e resorts, pode ser uma oportunidade interessante;
Finalmente, desenvolver produtos para brasileiros em países vizinhos, como a Argentina e, principalmente, o Paraguai, que se beneficiam da baixa taxa de câmbio do Brasil, também pode ser uma alternativa de investimento interessante e funcionar como uma estratégia complementar de investimento.
Para todas as alternativas, valem as observações iniciais deste artigo: o Brasil é um país com uma cultura de negócios própria e que apresenta boas oportunidades.
No Brasil existem investidores que depois de imobilizar muito dinheiro no seu hotel concluem que ele vale apenas uma fração daquilo que foi investido. Existem fundos de pensão que amargam milhões de perdas operacionais todos os meses em seus resorts. Ao mesmo tempo, entretanto, existem resorts rentáveis e que fazem dinheiro consistentemente todos os anos e fundos de investimento em hotelaria que rendem mais de 25% ao ano para os seus cotistas. As oportunidades existem, aproveitá-las implica em entender com profundidade o mercado e em “fazer a lição de casa” com diligência.
